MỘT SỐ QUY ĐỊNH LIÊN QUAN ĐẾN ĐIỀU KIỆN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KINH DOANH NHÀ Ở HOẶC CHO THUÊ

MỘT SỐ QUY ĐỊNH LIÊN QUAN ĐẾN ĐIỀU KIỆN CHUYỂN NHƯỢNG QSD ĐẤT TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KINH DOANH NHÀ Ở HOẶC CHO THUÊ.

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc kết hợp cho thuê được các quy định tại Luật Đất đai năm 2013 (Điều 194); Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (Điều 9 và Điều 37); Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (Điều 41) và Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị (Khoản 7 Điều 4, được hướng dẫn tại Điều 11 Thông tư liên tịch số 20/2013/TTLT-BXD-BNV ngày 21/11/2013 của Bộ Xây dựng – Bộ Nội vụ hướng dẫn một số nội dung của Nghị định số 11/2013/NĐ-CP).

Việc xem xét chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc kết hợp cho thuê phải tuân thủ các điều kiện quy định tại các văn bản nêu trên.Thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi Chủ đầu tư dự án hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực, đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu và hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có); đủ điều kiện để kinh doanh quyền sử dụng đất và tuân thủ quy định của pháp luật đất đai về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và đăng ký đất đai. Các quy định cụ thể như sau:

Điều 37 Luật Kinh doanh bất động sản “Điều 37. Nguyên tắc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất “1.Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 9 của Luật này.2. Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất phải tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và đăng ký đất đai.”Khoản 2 Điều 9 Luật kinh doanh BĐS quy định: “2. Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

1. a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
2. b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
3. c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
4. d) Trong thời hạn sử dụng đất”

Khoản 7 điều 4 TT 11/2013 “7. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể những khu vực được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đã được đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch chi tiết của dự án đã được phê duyệt, sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng Thông tư liên tịch số 20/2013 BXD-BNV “

Điều 11 Thông tư 20/2013 Về việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đã được đầu tư xây dựng hạ tầng cho người dân (hộ gia đình, cá nhân) tự xây dựng nhà ở:

1. Tùy theo nhu cầu phát triển đô thị, khả năng huy động các nguồn lực, đề xuất của chủ đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định các khu vực được chuyển quyền sử dụng đất đã được đầu tư xây dựng hạ tầng cho người dân (hộ gia đình,cá nhân) tự xây dựng nhà ở, sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xâydựng theo quy định tại Khoản 7 Điều 4 của Nghị định số 11/2013/NĐ-CP.
2. Các khu vực được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đã đầu tư xây dựnghạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở có thể bao gồm: một khu vực gồm nhiều dự án; một dự án hoặc một phần trong dự án.
3. Việc xem xét quy định các khu vực được chuyển quyền sử dụng đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng cho viễn thông, cấp thoát nước) theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu cho người dân khi đến ở;
4. c) Các lô đất được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất để người dân tự xây dựng nhà ở không thuộc các vị trí sau: nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt, khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; nằm tại mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị;
5. d) Hộ gia đình, cá nhân được chuyển quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.
6. Trình tự thực hiện việc lấy ý kiến:
7. a) Trên cơ sở xem xét nhu cầu phát triển đô thị, khả năng huy động các nguồn lực và đề xuất của chủ đầu tư (nếu có), Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao Sở Xây dựng chủ trì phối hợp với các cơ quan quản lý có liên quan đề xuất các khu vực được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở (bao gồm: khu vực gồm nhiều dự án, dự án hoặc từng phần diện tích trong dự án đầu tư phát triển đô thị) và chuẩn bị hồ sơ (theo quy định tại Khoản 5 điều này) để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét và gửi lấy ý kiến thống nhất của Bộ Xây dựng;

Về Thuế và lệ phí trước bạ

Căn cứ Điều 7 Luật thuế GTGT 2018

Điều 7. Giá tính thuế

1. Giá tính thuế được quy định như sau:
2. h) Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là giá bán bất động sản chưa có thuế giá trị gia tăng, trừ giá chuyển quyền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước;”

– Căn cứ Khoản 3 Điều 3 Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/02/2015 của Chính phủ sửa đổi bổ sung điểm a Khoản 3 Điều 4 Nghị định số 209/2013/NĐ-CP như sau:

“a) Giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng được quy định cụ thể như sau:

– Trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật;

Căn cứ Điều 2 Thông tư số 96/2015/TT-BTC ngày 22/6/2015 của Bộ Tài chính, sửa đổi, bổ sung Khoản 2, Điều 4, Thông tư số 78/2014/TT-BTC như sau:

“Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền thăm dò, khai thác, chế biến khoáng sản theo quy định của pháp luật phải hạch toán riêng để kê khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp với mức thuế suất 22% (từ ngày 01/01/2016 áp dụng mức thuế suất 20%), không được hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp (trừ phần thu nhập của doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua được áp dụng thuế suất thuế TNDN 10% theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 19 Thông tư số 78/2014/TT-BTC)…”

Lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0.5%

Trên đây là một số quy định liên quan đến điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc kết hợp cho thuê , bạn đọc vui lòng tham khảo thêm tại các văn bản nêu trong bài viết để biết cụ thể hơn. Để biết rõ chi tiết cụ thể hơn, vui lòng liên hệ với Newsun qua số điện thoại 0988 834 866 để được tư vấn và giải đáp .